「先生」と呼ばれるのには、まだ慣れませんが。――物件契約前に知っておくべき「場所」の絶対ルール

皆さんはじめまして！
4月からユウカツでコラムを執筆することになりました、行政書士の鈴木と申します！

宿泊業の許認可を専門にこれまで100件以上の案件に携わってきましたが、いまだに「先生」と呼ばれるのには慣れません…笑。呼ばれるたびに！なんだか！落ち着かない！笑

実は私、行政書士になる前は5年間ほどBARの経営をしていました。開業1年目でコロナ禍に直面し、カウンター越しに「この先どう生き抜こうか」と真剣に考えた結果、辿り着いたのがこの仕事です。

一見、「自由な商売」のようにも見えるBAR経営から、「ルールの塊」である行政書士へ。
自分でも極端な転身だとは思いますが、お酒も法規も「混ぜ方を間違えると大変なことになる」という点では共通しているのかもしれません（？）

さて今日は、何を書こうかな～と悩んだところ、民泊運営を志す皆さんに、基本的な物件を契約する前に確認すべき「場所（用途地域）」の現実についてお話ししようかなと思います！

1. 情熱では動かせない、地図の境界線

どんなに内装が素敵で集客の自信があっても、法律で「ここは泊める場所ではありません」と決められていれば、そこから先へは進めません。いや、もう内装なんてあとあと！って感じです。

まず確認すべきは初歩中の初歩、「用途地域」ですね。

• 住居専用地域に該当する場合、旅館業の許可は原則として下りません 。
• 新法民泊（180日ルール）であれば可能ですが、各自治体によってさらなる制限（上乗せ条例）がかかっているケースが多々あります 。

不動産屋さんの「大丈夫だと思いますよ」という根拠もない言葉を信じて契約し、後から私のところに相談に来られ、共に絶望する……というパターンを何度も見てきました。情熱で用途地域は変わりません。

2. 「後出しの宿題」で泣かないために

まだあるの？って感じですが用途地域をクリアしても、まだ安心はできません。
各自治体には独自に定める「上乗せ条例」が存在します 。 東京都内でも区が違えば、ルールは「隣の国」くらい違ってたりします。今も民泊に対する条例が上乗せされ続けていて、トレンドがどんどん変わっていく業界です！

• 学校などの施設から一定の距離が必要な「照会」の手続き 。
• 特定の期間は営業が禁止される制限。

これらを把握せずに物件を借りてしまうのは、なかなか「尖った」選択ですね～。
もし調査不足で「グレーな物件」を引いてしまうと、行政から「本当に要件を満たしているのか？」と、後出しで大量の証明書類を求められることになります。

言われるがままに宿題をこなしているうちに、気づけば許可証の束がちょっとした百科事典くらいの厚みになっていた……なんて笑えない事態は、私に任せてください…！

3. 写真より先に「住所」から「色」を見る

物件のご相談をいただいた際、私が真っ先に見るのは、お洒落な内装写真……ではなく、その物件の「住所」です。

住所を伺った瞬間に、「あ、これはちょっと……」と、なんだかざわざわすることがあったり。ふふ、100件以上の申請をこなすと、そんなアラートも備わってきますね。

具体的に何を見ているかというと、自治体が公開している「都市計画図」です。

今はネットで簡単に調べられます。例えば、渋谷区なら「渋谷区GIS地図」などのサイトで、その物件が何色のエリアに塗られているかを確認します。 この「色」と、建築基準法上の道路にしっかり接しているかどうか（旅館なら4m以上）。

この事実が、その物件の運命を決めると言っても過言ではありません。

「なんとなく良さそう」でハンコを押す前に、まずはその場所が「法的に歓迎されているか」を、一度立ち止まって確認してみてください！

今度のオンラインセミナーでは、私が普段どのように自治体のサイトを使い、数分で物件の可否を判断しているかの実演をお見せできればなと思っています！ 「知っていれば防げたはずの失敗」を回避して、皆さんが最高のスタートを切れるよう、全力でお手伝いさせていただきます。

それでは、セミナーで皆さんとお会いできるのを楽しみにしています！緊張するな～～
（あわよくばお酒の失敗談もしながら、民泊の成功談を語り合える仲になれたら嬉しいです…🙌）

こんな感じでいいのかな？？以上！鈴木のコラム第1回でした！