CASE 01 / SHINJUKU APARTMENT

週末だけで、ちゃんと残す。

新宿区のマンションを、民泊新法180日の範囲で運営する実例。派手な成功談ではなく、家賃・消防工事・代行費まで含めた、初心者が判断しやすい数字にしました。

AREA: 東京都新宿区
STYLE: 民泊新法180日
RENT: 198,000円
OCCUPANCY: 月13泊

01 STORY

この物件を選ぶ理由

新宿区は国内外の旅行者から検索されやすく、週末・祝前日の需要を取り込みやすいエリアです。ただし、民泊新法では営業日数が限られるため、平日まで無理に稼働を追うより、単価が取りやすい日を中心に設計します。

コンセプトは「都心でくつろげる和モダン滞在」。ホテルより広く、暮らすように泊まれる空間にすることで、友人旅行や小さな家族旅行にも選ばれやすい見せ方にしています。

狙うゲスト 観光・イベント参加・友人グループ。定員5名を想定し、1泊単価を平均32,000円で設計。

勝ち筋 週末・祝前日に集中。運営代行を使いながら、副業でも回せる形にする。

02 COST

初期費用のリアル内訳

2,160,000円

税込・消防工事込み。あとから予算が膨らむ不安を減らすため、最初から現実的なラインで整理しています。

項目金額内訳・備考

不動産契約費用 1,054,000円 敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、仲介手数料、保証会社、火災保険など。

行政届出費用 260,000円 行政書士報酬、自治体への申請実費など。

消防内装工事費 330,000円 特定小規模自火報、誘導灯、消火器の設置・配線工事一式。

インテリア・備品費 440,000円 家具・家電・装飾。リネンは業者レンタル想定。

その他 76,000円 撮影、スマートロック、Wi-Fi初期工事など。

03 CASH FLOW

月間収支シミュレーション

月ごとのブレを見る前に、通常月の収入と支出を確認します。

MONTHLY PROFIT +106,660円

家賃を支払ったうえで、手元にどれくらい残るかを見るための試算です。

区分項目金額備考

収入宿泊料金売上 +416,000円 平均客単価32,000円 × 13日稼働

収入清掃費売上 +32,000円 8,000円 × 月4回

支出固定家賃 -198,000円 180,000円＋消費税18,000円

支出 Airbnb手数料 -13,440円 総売上の3%

支出運営代行手数料 -67,200円 総売上の15％を想定

支出清掃・リネンレンタル費 -35,200円 8,800円 × 月4回

支出水道光熱費・通信費 -22,000円 稼働日数を踏まえた想定

支出消耗品・雑費 -5,500円 アメニティ補充など

合計差し引き月間純利益 +106,660円 通常月の想定

閑散期

+1.7万円

8泊稼働、平均単価28,000円の仮置き。赤字にしない運営ラインを見る枠。

収入: +256,000円
支出: -238,840円
純利益: +17,160円

通常月

+10.6万円

13泊稼働、平均単価32,000円。今回のメイン試算。

収入: +448,000円
支出: -341,340円
純利益: +106,660円

繁忙期

+17.9万円

15泊稼働、平均単価36,000円の仮置き。イベント月の伸びしろを見る枠。

収入: +572,000円
支出: -392,880円
純利益: +179,120円

04 RISK

失敗しやすいポイントと回避策

消防工事が後から発覚！ 届出前に追加工事が必要になり、予算が膨らむことがあります。

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契約前に確認する 行政・消防を確認し、工事費込みで資金計画を組みます。

家賃の消費税を見落とす 事業用転貸では、家賃が税込計算になるケースがあります。

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税込家賃で試算する 家賃は198,000円として試算し、収支表にも最初から反映します。

清掃や問い合わせ対応が回らない 副業運営では、ゲスト対応や清掃手配が負担になりがちです。

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代行費込みで残るか見る 運営代行15％を織り込んだうえで、手残りが残るか確認します。

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物件選び、初期費用、届出、運営体制まで、数字を見ながら自分に合う始め方を整理できます。
まずは「どんな物件なら始めやすいか」を確認するところから始めましょう。

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